שוק השכירות במגמת עליה, כל הזמן מספר גדל של אנשים מבינים שהאלטרנטיבה הכי טובה לפנסיה שלהם היא השקעה בנכס נדלן שיניב את פירותיו על ידי השכרתו ועליית הערך שלו.
מה שהרוב לא לוקחים בחשבון שהשכרה וניהול שוטף של דירה למגורים למשל יכולה להפוך לעבודה במשרה חלקית, שהתשואה מהנכס היא לא ממש גבוהה והיא בסיכון מתמיד בשל אי תשלום שכירות.
הסיכון של הכנסה משכירות מדאיג במיוחד את אותם משקיעים שמשלמים משכנתא יקרה על נכס ההשקעה שלהם ולכן אם אין ביכולתם לשלם את תשלום המשכנתא עקב אי תשלום שכירות הנכס שלהם וההשקעה שלהם נמצאים בסכנה. מספר קטן של תשלומים שלא שילמתם לבנק והבנק מבקש את הכסף שלו חזרה ואו יקח ממכם את הנכס.
עקב כמות העבודה הכרוכה בהשכרה וניהול שוטף של דירה להשקעה רבים פונים חברות ניהול נכסים. ננסה במאמר זה להסביר מהי חברת ניהול נכסים מהם תפקידיה היתרונות והחסרונות בשימוש חברת ניהול נכסים והמחירים שאתם צפויים לשלם.
מה היא חברת ניהול נכסים
לרוב, חברת ניהול נכסים בישראל היא בראש ובראשונה חברת תיווך נדל"ן שהרחיבה את השירותים ללקוחות שלה והחליתה לספק לא רק עזרה במציאת שוכר או משכיר אלא גם לקחת את הלקוח ( במקרה עם הלקוח הוא בעל הנכס) לאורך כל הדרך: מציאת סוחר פוטנציאלי, ניהול משא ומתן, הגעה לחוזה חתום ובהמשך ניהול הנכס.
בואו נחלק את עבודת חברת הניהול/ תיווך בשני חלקים, לפני כניסת השוכר ולאחר כניסת השוכר.
עבודת חברת ניהול לפני כניסת שוכר
לפני כניסת השוכר לנכס חברת הניהול עוזרת ללקוח שלה שהוא בעל הנכס למצוא שוכר לדירה. זה יכול לכלול לשים מודעה בכל לוחות המודעות הרלוונטיות לשכירות דירה כמו יד 2 winwin ועוד. כאשר שוכר פוטנציאלי אונה למודעה נציג של חברת הניהול יראה את הנכס בבאים הסוחר הפוטנציאלי מתאים ומעוניין בנכס חברת ניהול תחל במשא ומתן לצורך יצירת חוזה או הסכם שכירות בין בעל הנכס לשוכר. נציג חברת ניהול לא יוכל לעזור לצדדים בכל הנוגע לצד המשפטי של חוזה השכירות.
אם הגיעו הצדדים להסכמה נחתם חוזה שכירות ונקבע מועד שבו יכנס הדייר החדש לדירה.
כעת חברת הניהול תחל בהכנת הדירה לאכלוס וזה אומר סדרה של פעולות לפי ההסכם עם בעל הנכס והשירותים שעדיין יסכימו השניים. בין השאר חברת הניהול תחליף מנעולים תסייד את הדירה לפי הצורך תעשה הדברה וניקיון של הדירה לפני הכניסה.
חברות ניהול נבחרות מספקות גם את שירותי הבירוקרטיה ללקוחותיה כמו שירות העברת חשבונות ארנונה, מים, חשמל וגז. חיבור וניתוק של ספק מדיה כמו אינטרנט וכבלים וכמובן שירות של עדכון כתובת שרבים עדיין לא מודעים לקיומו.
עבודת חברת הניהול לאחר כניסת שוכר
בשעה טובה חברת הניהול מצאה שוכר מתאים לדירת לקוחותיה ליוותה את הצדדים לחוזה שכירות והשוכר חדש נכנס לנכס. וכעת מתחיל השלב של הניהול השוטף של הדירה/ הנכס. הניהול השוטף כולל גבייה של השכירות תיכונים במידת הצורך בתקשורת בין הסוחרים לבעל הנכס. בחודש הראשון מתחילת השכירות חברת הניהול אמורה לוודא שכל תנאי החוזה מומשו למשל שהשוכרים החדשים העבירו את כל חשבונות את הדירה על שמם. העברת חשבונות על שם שוכר חשובה במיוחד שכן במידה בחשבונות מסוימים לא משולמים החוב יהיה של בעל הנכס. אף אחד לא רוצה לגלות ביום מן הימים שהוא חייב אלפי שקלים לעיריית מקום מגוריו עקב אי תשלום של חשבון ארנונה על ידי השוכרים בגלל שלא נעשתה העברת חשבונות על שם השוכר.
עמלת תיווך מהשוכר
מספר לא קטן של חברות ניהול נכסים למרות שהדבר לא נכון בעליל מנסות לגבות עמלת תיווך מה שוכר. הנושא בעייתי מכיוון שזה יוצר בעיית נאמנות כפולה. אם חברת הניהול גובה תשלום עבור שירות הניהול מבעל הנכס היא הופכת לנאמן שלו. אם בשלב מאוחר יותר חברת הניהול תנסה לגבות עמלת תיווך מה שוכר נוצר מצב של קונפליקט אינטרסים.
מחיר ניהול הנכס
המחיר של חברת ניהול הנכסים גובה בעבור שירותיה שנקרא גם עמלת ניהול משתנה מחברה לחברה איך יש מספרים מקובלים. בדרך כלל המחיר סובב סביב חודש אחד של שכירות ויכול להשתנות מעט בהתאם לסוג הנכס המורכבות של ההשכרה ואם יש קשיים ספציפיים בניהולו. לרוב עמלת הניהול משולמת על ידי בעל הנכס רק אם הנכס או כן מושכר. אם מסיבה כלשהי חברת הניהול לא הצליחה להשכיר את הנכס לא תשולם שום עמלת ניהול.
איך לבחור חברת ניהול נכסים
כמובן אם תוכלו לקבל המלצות מחברים או משפחה שכבר עשו שימוש בשירותים של חברת הניהול הדבר מומלץ. אם אתם לא מכירים אף אחד שיכול להמליץ לכם על חברת ניהול ספציפית תוך כדי החיפוש של החברה הנכונה שימו לב לדברים הבאים:
- עמלת הניהול המורה לנוע ברוב המקרים סעיף חודש שכירות אחד
- חברת הניהול היא זאת שאמורה לאתר את השוכר הפוטנציאלי
- מומלץ ביותר שחברת הניהול תבצע סינון של שוכרים על ידי בדיקה קפדנית ומתודית
- תחבר אותכם לעורך דין לצורך עריכת חוזה שכירות
- לקיחת אחריות על תקשורת עם השוכרים בכל עת במענה נאות לצרכים שלהם
- לוודא שהשוכרים ממלאים אחר הוראות הסכם השכירות בכל הנוגע לדירה ולמרחבים המשותפים
- גבייה של שכירות שוטפת
- חיבור לבעלי מקצוע ב מחירים מוזלים כמו צביעה וסיעוד, מנעולנים, שרברבים, חברות הובלה וכו
- מעקב אחרי רישום מחזיקים - העברת חשבונות על שם השוכר בחשבונות צריכה
- חידוש חוזה השכירות בתום תקופת השכירות הראשונית או מציאת שוכרים חלופיים
בואו ננסה להבין למי מתאים השימוש בחברת ניהול נכסים מה הם היתרונות והחסרונות שנוגעים מכך.
היתרונות בשימוש בחברת ניהול נכסים
- חיסכון בזמן בניהול השוטף של הנכס
- מונע את הצורך לשמור על קשר מתמיד עם הסוחרים
- מונע את הצורך לעיטור בעלי מקצוע בעת הצורך בתיאום העבודות שלהם
- מקצר את תקופת המעבר בין סוכר יוצא לשוכר נכנס ואת הזמן שהנכס עומד ריק
- טיפול בבעיות משפטיות שונות בתקופת השכירות כמו אי תשלום אי עמידה בתנאי חוזה או
במקרה הגרוע של סירוב פינוי
החסרונות בשימוש בחברת ניהול נכסים
- עלויות נוספות בצורה של עמלת ניהול
- אם יש לכם ידי זהב תוכלו להימנע מאיתור בתשלום לבעלי מקצוע
- איבוד מגע עם הנכס והסוחרים
- הרגשה הטובה של בחירת סוכר שאנחנו אהבנו
לכל מטבע יש שני צדדים וכך גם לניהול נכסים יש מי שיראה את החסרונות של אחד כיתרונות שלו וליהפך. אם יש לכם זמן פנוי, אתם אוהבים לעשות דברים לבד וגם יודעים לעשות אותם, אתם לא אוהבים לחלוק את התשואה שלכם בנכס עם אף אחד אז כנראה שחברת הניהול היא לא בשבילכם. אבל אם המראה של מספר טלפון של השוכר שלכם גורם לכם עליה בחום הגוף כנראה שלא נועדתם לניהול נכסים ועדיף לשלם עמלת תיווך של חודש אחד ושתשנו בשקט.